新築を建てるのは、損。中古物件を購入し、リフォームしよう！！
誰も一度は新築の別荘や家を建てたいという願望を持っている人は多いが、実は、４回ぐらい建て替えなければた気に入った家は手に入らないと言われている。
細かな理由については、別の機会にお話しすることとしますが、実は、中古の物件を手に入れリフォームした方が、お得です。
ここでは、中古物件を購入する場合の注意点等についてお話しします。
◇ 中古物件（別荘）購入時の注意事項
中古物件購入時や更地を購入する場合は、以下のことを検討すると良い物件を手に入れることが 可能である。（これは、新築物件を建てる場合や建売を購入する場合も同じである。）
また、リフォーム費用を安く抑えたい場合は、ＤＩＹは、最高のコスト低減策となる。
◆ 立地環境
・冬場の除雪の有無
国道、県道、村道等の幹線道路に面する場所は、降雪時には、比較的早く除雪車いよる除雪が 行われるが、幹線道路ではない村道や別荘地内の道路については、早期に除雪されないことや、 冬場の除雪がないため通行できないような場所があるので、購入前には必ず確認をしておく必要 がある。
また、最悪の場合、自身で除雪しなければならないことも考えて、幹線からの距離についても 考慮し、購入する必要がある。
・別荘地における管理費
管理会社にて管理されている別荘地内では、管理費用が、年間数万円から数十万円要求される 場所もある。
定住化を目指している人は、別荘管理費の必要がなく、広い公道等に隣接する物件を選ぶ方が よい。
物件の管理等については、不動産業者等でも実施している場合があり、費用も安価な場合が多 い。
・増水時への配慮
購入する場所近くに小川が流れている場合や、通行道路沿いに小川がある場合は、過去の増水 時にどのような状態になったか等の調査を実施し、慎重に場所選定を行う必要がある。
（過去に増水等で、床下浸水等になった場所等は、床下等が慢性的に湿気を含んでいたりして構 造材が、腐りやすかったり、カビの発生源になったり、増水等で家が流されるような事態もあ るので、特に注意して慎重に検討する必要がある。）
・建物周辺の樹木の状況確認
建物周辺の樹木等が屋根にかかっている場合や建物周辺の樹木が倒木した時に建物に影響とな る樹木については、枯れ枝が屋根に落ちて雨漏りの原因にもなるのでよく確認すること。
特に、建物周辺の高木については、雷や強風等により倒木の危険性もあるので、伐採等を実施 する等の対応を実施するための費用等についても考慮しておく必要がある。
伐採費用は、家の周辺で伐採により建物等の損壊の危険性のない場合は、1本あたり4万円程度 での費用で伐採可能であるが、建物損壊の危険性がある場合は、クレーン等の重機を用いた伐採 作業や、伐採作業員が木に登り伐採するような場合は、費用がかさみ数十万円以上の伐採費用が 必要となるため、この費用についても考慮しておく必要がある。
また、伐採費用は、業者により違いが大きいので、複数の業者から見積を取った方が良い。
・日当たりの確認
夏場の避暑のために別荘を活用する場合は、緑一杯の林の中も良いものですが、湿気もあるの で、晴れた日はカラッとした青空の下で過ごせられる場所の方が、建物のためにも良い。
夏場の日中は、多少暑い時もあるが、林の中や日陰に入ると高原特有のさわやかな風で涼しい 時間を過ごすことができる。
・傾斜地に建つ物件は割高！
傾斜地の物件の中には、見晴らしが良いので、好まれる人もいますが、急傾斜地のレッドゾー ンの地区やイエローゾーン地区に建つ物件については、地滑り等による倒壊の危険だけでなく、 屋根や外壁等の補修時にも、平坦地に比べ何倍もの工事費用（足場設置代等）が傾斜度等に比例 して高額になる。
◆ 土地の面積（近隣住宅地からの距離と生活音の有無、樹木の日当たり）
別荘地で暮らす上において、日常のような近隣住宅の生活音や近隣住宅からの視覚等を気にし なくていい環境確保の観点からも500坪程度の敷地物件が理想である。
折角購入した物件で、快適に過ごすことが可能な物件を選ぶためにもある程度のプライバ シーが保てられる隣地からの距離や隣接道からの距離が必要である。
◆ 中古物件によくある雨漏りや腐食等の状況
・雨漏りの可否
雨漏りのある物件は、修理費がかさむ傾向が多い傾向にあります。特に屋根が、シングルのも の等の場合は、屋根素材が劣化しているため葺き替えを実施しなければならない場合が多い。
板金屋根の場合は、屋根にさびが発生していないか、枯れ葉の堆積物が無いか確認することが 重要で、仮に雨漏りが無くても、屋根のがさびている場合は、かろうじて穴が開いていない場合 等もあり、塗装しても穴が開く場合もある。
このような雨漏りの原因は、秋になって落葉した落ち葉が屋根に堆積したり、強風等で屋根部 に落ちた小枝により屋根素材が変形したり、破損し屋根素材の隙間から毛細管現象等により内部 に浸透する場合による場合が多い。
屋根素材が単に破損してない場合は、落葉時期に屋根の落ち葉を除去すれば、対応可能である が、破損等がある場合は、屋根屋さんに依頼して修理が必要であるが、屋根の葺き替えともなる と百万円以上の修理代となるので、早め早めの対応が必要となってくる。
また、当然、漏水により室内にカビが生えている物件が多く、長期間雨漏りしたままの物件に ついては、修復する修理部分も多くなり、修理費用もかさむものが多いので、建物の価値を考え て、判断する必要がある。
このため、一般の人は、このような物件の取得は避けた方が良い場合が多いが、セルフビルド で修理可能な人は、安く物件を入手可能な場合もあり、選択肢の1つになることもある。
・室内のカビの有無とその除去
雨漏り等で室内に湿気が蔓延している場合や、長期間利用されてしていないような物件につい ては、室内一面にカビが生えている場合がある。
特に、納戸、押し入れ等の空気の移動が少ない場所は、カビの温床となっている場合が多い。
このような物件については、カビ臭が酷く、健康上の問題もあるため除去する必要があり、市 販のカビ取り剤を噴霧したり刷毛やローラー等で塗布する。
・建物や床の傾斜と床等の腐食
物件の中には、床が傾ていたりするものもある。
このような物件については、室内の引き戸やドアが正常に閉まらない様なものがあり、酷いも のは窓が歪んでいるものなどもあるが、床の傾斜については、ビー玉で確認することが可能であ る。
原因としては、構造的な部分に問題が起きている場合が多く、長い間、雨漏りをして柱や床の 大引き等が腐っていたり、床下の湿気から床材が腐っていたりするものもあり、特に、軒下の短 い住宅等は、雨だれが直接外壁にかかったり、地面に落ちた雨だれのしぶきにより構造材にまで 影響を与え腐る場合もある。
また、軒下がべニア材等の木質でできているものについては、キツツキ等が突き穴を開けてそ こから雨だれが入り、天井裏がカビだらけとなっているような場合については、換気口を屋根裏 部の接する外壁部や軒下部等に換気口を設け、天井裏の換気対策を実施する場合もある。
特に、寒冷地の住宅を作ったことのない業者や大工さんに頼んだような物件については、後々 の修理代が嵩むものが多く、建物の耐久性にも影響があるので、注意が望まれる。
・床下の湿潤環境の改善
床下部が湿気っている場合は、カビの温床となり床材のボンド素材を劣化させ、合板の強度が 低下したり穴が開いたりするため、床下の換気を高める必要がある。
このため、家の北側部分に床下換気扇を設置するなどして床下のカビ防止のための換気能力の 改善が重要である。
・水道設備の腐食と凍結防止措置
築古の物件では、数十年経過しており、配管等が腐食し、水道水に赤さびが多く含まれてるよ うな物件も多く存在する。
この様な物件については、物件取得後、さび等が堆積している給湯設備のフィルター部を洗浄 したり水道栓の網を取り外して洗浄するなどのメンテナンスが必要となる。
あまりに腐食の酷いものについては、給水管および給湯管の取替が必要なものもあり、新築住 宅と同程度またはそれ以上の費用が掛かる場合がある。
また、冬場の別荘を利用しない場合や週末のみ利用する場合は、給湯給水設備やトイレ設備等 の凍結による器具や配管の破損防止の観点から、11月から３月末までの期間は、水抜きを実施し ます。
この作業を忘れてしまうと室内が水びたしになり、室内の木部等が腐食したりして復旧に多大 の日数や費用がかかるので、特に注意が必要である。
このような水抜き作業等については、別荘管理会社や水道業者等に依頼すると有料で実施して くれ、次年度からは、案内もあるので便利ですが、頻繁に冬場の別荘を利用する方たちの中に は、自分自身で水抜きや水張りを行う方たちもいます。
・凍結防止ヒーターの状況
寒冷地の給水配管や給湯配管については、配管表面にヒーターを巻いて凍結を防止しているが 築古の物件の中には、保温材が劣化し、ヒータ等がむき出しになっているものも多い。
ヒーターが断線していない場合は、保温材の取替だけなので修理費用も数万円程度で済むが、 ヒーター線が壊れている場合は、十万円以上の費用がかかる場合もある。
また、ヒーターの節電器等も市販されているが、配管に巻かれているヒータの付設状況や温度 検出用器の設置場所等により、配管が凍結して、多額の修理費用がかかる場合があるので、安易 に節電器を設置するのは着かえた方がよい。
節電器を設置したい場合は、水道工事業者等の専門家の意見をよく聞き、対応を実施した上で 設置する必要がある。
・トイレ（便器等）の状況
寒冷地で使用されているトイレの中には、凍結して便器本体やタンク等にヒビ等が入っている ことが多々ある。
特に、寒冷地仕様と呼ばれるウォシュレットや便器にヒーターが巻かれていない設備について は、凍結して壊れることが多く、寒冷地仕様のものでも室温がー１０℃以下までしか保証されて いない。
定住していない別荘では、トイレ設備については、給水給湯設備と同様に11月ごろから３月末に かけては、トイレのタンクを含めて水抜きを実施する。
また、トイレの排水口や洗面所の手洗いおよびキッチンの排水口等の常時水が溜まるものにつ いては、車などで使用する不凍液や車用のウォッシャー液を入れ、凍結による器具の破損防止を 行っている。
（寒冷地のホームセンターでは、20リットルタンクの
安価な不凍液やウォッシャー液が売られている。）
・分電盤の回路数とブレイカーの遮断電流は要確認
築古の物件のほとんどは、分電盤の電気回路数が４回路で、単相２線式の１００Ｖで遮断電流 が30Ａ程度のもがほとんどである。
しかし、寒冷地エアコンやＩＨレンジ等を設置したくてもこの電源仕様では、電気容量が足ら ない場合が多く、200Ｖ機器が利用可能な単相３線式のものに変えることが必要であり、できれば 60Ａの遮断電流のもので、１６回路程度への分電盤に取替えるのがベストと思われる。
◇ 快適に過ごすための注意事項
別荘ライフや高原での生活を快適に暮らして行くための注意事項については、以下のようなもの がある。
◆ 外出時の服装
高地における夏場の服装については、平地に比べると涼しいが、日が照っているような場所で は、紫外線も多いことから暑く感じる時もある。しかし、日陰に入ると爽やかな風も吹いき心地 よい。
しかし、陽が沈んだ夕方以降は、急激に温度も下がるためか、カーデガン等の上着を常時準備 しておかないと寒い場合もある。
◆ 梅雨時や秋雨シーズンのカビ対策
梅雨時や秋雨シーズンでのカビ対策としては、カビが生えない環境を維持することに尽 きるが、具体的には、寒冷地用の除湿器を各部屋に設置することが、一番効果的である。
また、空気がよどむ場所に水分吸着剤を設置し、定期的に取り替えることも重要であるが、押 し入れの中やキッチンの流し台下の収納庫の中等は、特に湿気が溜まりやすい場所である。
押し入れについては、スノコ等で空気の循環しやすい環境を作ったうえで、押し入れの扉を開 けておく方法が一般的であるが、押し入れの壁が湿気ている場合は、発布スチロール材を張り、 その上にべニア板などを全面に張ったりすれば、カビ発生を比較的簡単に防止することが可能で ある。
キッチン流し台の収納部分が、べニア等でできている場合は、油系のステイン材を塗布すると 比較的簡単に効果が現れる。
抜本的に対応するためには、オープンキッチン型の流し台等の空気が循環する構造の流し台に 替えたり、改造したりし、収納部分について移動可能なキャスター付きの収納庫に変えることに より、空気の溜まりを抑制する等の方法もある。
実際に、廃棄されていた流し台のステンレス天板と2×4材や鉄製の机の脚部を使ってDIYにて 流し台を作成し、収納部分については、流し台の吊下げ収納部にキャスターを付けた事例もある
◆ 真冬の暖房対策
冬場の暖房については、各種のものが販売されているが、高地での暖房については、石油式 FFヒーター派と薪ストーブ派がほとんどである。
特に、薪ストーブ派の多くは、自ら樹木を伐採し、薪を確保したり、知り合いから安価に薪用 の倒木を譲ってもらったりしている人が多い。
室内の暖房については、その建物の断熱性能に左右されるが、薪の確保が比較的容易に可能で あれば火力が大きい薪ストーブが、最適であるが、薪の確保が難しい場合は、大型の灯油式FFス トーブが最適である。
寒冷地エアコンについては、起動後直ぐに50℃の温風が出ることから、短時間で室内を温める ことが可能であるが、昨今の化石燃料の高騰から電気代も高いため、早く室温を上げたい場合に 限り補完的な利用時に適している。
ただし、薪を業者から購入する場合は、大型の石油ＦＦストーブや寒冷地エアコンよりもラン ニングコストが多くなる傾向にあるので、知り合い等を通じて薪の確保をするか、安価な雑木林 が生えている土地を確保して自ら伐採して薪を確保する必要がある。
なお、市販の電気ストーブやオイルヒータについては、暖房能力も低いため補完的にしか使用 できないが、電気こたつや電気カーペットおよび電気毛布の併用は非常に効果がある。
小型の石油ストームについては、燃焼時に水分や排気ガスが室内に放出されるため冬季につい てもカビ発生の原因になることや一酸化炭素中毒等の危険もあるので、換気等の対応が必要であ る。
◆ 真冬の除雪
県道や主要な幹線道路沿いについては、県や市町村から委託された業者により除雪作業が行わ れる。別荘内の主要道路については、別荘管理会社により、除雪作業も行われるが、県道や主要 な幹線道路の様な頻度では、除雪作業は行われないことが多く、融雪剤等の散布頻度や散布量も 少ないことから凍結した道路も多い。
このことから通行に支障があると予想される場合は、事前に別荘管理事務所に連絡し、対応を してもらうことが重要であり、仮に別荘地道路の除雪がなされたとしても敷地内に車を入れるこ とや敷地内から車を出すことができないことから自ら除雪作業を実施するしかない。
このため、最低限、除雪が可能なように除雪道具（除雪用スコップや雪かきプッシャー等）は 最低限準備しておく必要があり、小型のエンジン式除雪機を準備しておくと便利である。
◆ 真冬の車の装備等
雪道を走るためには、スタットレスタイヤが必要となるが、タイヤメーカーの違いにより性能 面や使用期間等違いが大きい。その中でもブリジストン製のスタットレスタイヤについては、他 のメーカーの物に比べて性能面や使用期間等の性能面で優れていることからシェアは圧倒的に高 いが、コストを抑えたい人は、他のメーカーのものを使用する人もいる。
また、急な降雪等により除雪されていない道路を通行するため、スタットレスタイヤに装着可 能なタイヤチェーンについても準備しておくことを勧める。
それ以外の装備品としては、スノーワイパーへの取替や、原液のウォッシャー液の補充や車用 のスノーブラシ等を準備しておくと便利である。